Biała Podlaska ma naprawdę dobre warunki do rozwoju self storage. Łączy w sobie położenie przy głównych trasach, rozpoznawalność w regionie i realną potrzebę na elastyczne powierzchnie magazynowe. Urząd miasta opisuje ją jako miejsce strategiczne, leżące na styku ważnych kierunków komunikacyjnych i gospodarczych, co od lat wpływa na jej znaczenie. Dla przyszłego operatora to sygnał, że rynek nie opiera się tu na przypadkowym popycie, tylko na konkretnych potrzebach wynikających z położenia i funkcji miasta.

W praktyce oznacza to przestrzeń dla inwestycji w self storage. Tam, gdzie są firmy, handel, ruch tranzytowy i potrzeba szybkiego dostępu do dodatkowego miejsca, rośnie sens budowania obiektu magazynowego. Biała Podlaska ma właśnie taki profil, dlatego może zainteresować osoby, które dopiero myślą o wejściu w ten segment rynku.

Dlaczego warto patrzeć na to miasto szerzej

Dla przyszłych operatorów liczy się nie tylko obecna skala rynku, ale też to, czy miasto ma potencjał rozwojowy. Oficjalne dane i opis miasta pokazują, że Biała Podlaska to ważny punkt na mapie regionu, z dobrą komunikacją i znaczeniem dla lokalnego obrotu gospodarczego. To tworzy grunt pod usługi odpowiadające na potrzebę wygody, bezpieczeństwa i elastyczności, a self storage właśnie taki charakter ma.

Operator, który wchodzi na taki rynek, nie musi od razu budować wielkiego obiektu. Często lepiej sprawdza się magazyn dobrze dopasowany do lokalnego popytu, prosty w obsłudze i nastawiony na konkretne potrzeby klientów. W Białej Podlaskiej warto myśleć zarówno o mieszkańcach, jak i o firmach, bo obie grupy generują popyt na magazyny o różnej wielkości i różnym czasie najmu. To daje sporą elastyczność przy projektowaniu biznesu.

Opowieść Rafała, właściciela Self Storage w Białej Podlaskiej

Poniżej oddajemy głos Rafałowi, właścicielowi Self Storage Górna Park w Białej Podlaskiej, który współpracuje z nami od dłuższego czasu. Rafał opowiada o sobie, o tym, jak wyglądała droga od pomysłu do gotowych magazynów, jakie wyzwania pojawiły się po drodze i co z perspektywy operatora liczy się najbardziej w takim mieście.

Jak otworzyłem pierwszy self storage w Białej Podlaskiej. Droga od pomysłu do 90% obłożenia

2022: Poszukiwanie alternatywy dla oszczędności

Z wykształcenia jestem nawigatorem morskim. Przez kilkanaście lat pływałem na statkach specjalistycznych, pełniąc rolę technicznego specjalisty na poziomie operacyjnym i zarządzania. Obecnie wciąż jestem związany z branżą offshore, pracując dla jednego z największych na świecie producentów turbin wiatrowych. Od pewnego czasu również prowadzę działalność gospodarczą, świadcząc różnego rodzaju usługi dla firm. W ramach własnej firmy realizuję zlecenia dla innych firm w zakresie sprzedaży, marketingu oraz zarządzania logistyką i transportem. Prywatnie szczęśliwy mąż i ojciec trójki dzieci.

W 2022 roku stanąłem przed dylematem, jak ulokować część zgromadzonych oszczędności. Szukałem pomysłu na stały miesięczny przychód przy minimalnym wkładzie mojego bieżącego czasu. Miałem przy tym pełną świadomość, że czysty „dochód pasywny” nie istnieje. Wynajem mieszkań wiąże się przecież z obsługą najemców i remontami, a tradycyjny biznes usługowy lub handlowy pożera mnóstwo czasu, którego ze względu na pracę zawodową po prostu nie miałem.

W pracy bardzo często podróżuję po świecie i obserwuję nowe trendy. Moją uwagę przykuły magazyny self storage, niezwykle popularne w Europie Zachodniej i Stanach Zjednoczonych. W Polsce na przełomie 2022 i 2023 roku takie obiekty funkcjonowały niemal wyłącznie w największych miastach wojewódzkich. Postanowiłem przenieść ten koncept na grunt lokalny.

Potencjał lokalnego rynku

Mój wybór padł na Białą Podlaską, czyli miasto niespełna 60-tysięczne, ale o konkretnej specyfice. Działa tu wiele firm handlowych i usługowych (do niedawna prężnie rozwijała się współpraca transgraniczna z Białorusią). Ponadto w mieście powstawały nowe osiedla mieszkaniowe, na których bloki budowano bez komórek lokatorskich, za to z parkingami podziemnymi. Zauważyłem też, że tradycyjne garaże w mieście były stale wynajmowane. Potencjał na małe magazyny był więc widoczny gołym okiem.

Pierwsze potknięcia: Działka i plany zagospodarowania

Od początku zakładałem, że inwestycję zrealizuję na własnej działce budowlanej. Jako nowicjusz w branży zacząłem od klasycznego błędu: od rozglądania się za dostawcami boksów magazynowych. Z dzisiejszej perspektywy wiem, że powinien to być jeden z ostatnich etapów planowania.

Kiedy byłem już na etapie zaawansowanych rozmów z dostawcą (wpłaciłem nawet zadatek na zakup kontenerów), zderzyłem się z rzeczywistością urzędową. Po zasięgnięciu informacji w lokalnym urzędzie okazało się, że Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) kategorycznie zabrania prowadzenia jakiejkolwiek działalności składowej i magazynowej w tej części miasta.

Zmiana strategii i walka z biurokracją

Nie mogłem się już wycofać, więc musiałem iść za ciosem. Znalazłem i kupiłem działkę w innej części miasta, która spełniała wymogi prawa budowlanego. Sam zakup boksów magazynowych sfinansowałem częściowo leasingiem.

Kolejną barierą okazały się formalności. Chciałem postawić magazyny na tzw. zgłoszenie, jednak urzędnicy nakazali przejście pełnej procedury pozwolenia na budowę. Proces ten trwał wiele miesięcy. Ostatecznie pierwszy self storage w Białej Podlaskiej został uruchomiony dokładnie rok po zakupie kontenerów i nowej działki. Co ciekawe, pierwszych klientów, sąsiadów z ulicy, pozyskałem jeszcze na etapie prac budowlanych.

Obecna działalność i marketing na uboczu

Dziś mój biznes stabilnie funkcjonuje. Obiekt jest niewielki (składa się z 20 magazynów), a poziom obłożenia stale utrzymuje się w granicach 70 do 90 procent. Klienci naturalnie przychodzą i odchodzą. Są to zarówno osoby prywatne, jak i firmy, część z nich przechowuje urządzenia na stałe, inne potrzebują przestrzeni tymczasowo, na czas realizacji lokalnych projektów.

Z dotychczasowej praktyki wyciągnąłem dwa kluczowe wnioski:

Brak lokalnej konkurencji to ogromny atut. Wchodząc na rynek jako pierwszy, miałem znacznie ułatwiony start.

Lokalizacja determinuje koszty reklamy. Mój punkt znajduje się mocno na uboczu, przez co nie generuje ruchu z ulicy. Brak darmowej reklamy, jaką daje widoczny punkt, musiałem nadrobić w sieci. Posiadam pewną wiedzę techniczną, więc sam zbudowałem prostą stronę WWW. W połączeniu z wizytówką Google, profilem na Facebooku i lokalnym pozycjonowaniem, systematycznie pozyskuje ona dla mnie nowych klientów.

Zarządzanie i plany na przyszłość

Przy obecnej skali (20 boksów) zarządzanie rezerwacjami opieram na darmowych narzędziach: Arkuszach Google oraz automatycznych przypomnieniach o nadchodzących terminach i nieopłaconych najmach. Na ten moment to proste rozwiązanie doskonale się sprawdza.

Równolegle zacząłem mocniej interesować się polskim rynkiem self storage. Ponad rok temu poznałem osobiście Kamila, którego branżowe analizy i przemyślenia śledziłem wcześniej na YouTube. Naturalnym krokiem było dodanie bezpłatnej wizytówki mojego obiektu do jego katalogu storagebook.pl, mam pełną świadomość, jak ważna jest widoczność tego typu firmy w sieci.

Obecnie rozważam zacieśnienie tej współpracy i przejście na dedykowane oprogramowanie dla branży, czyli venicub.app. Jestem ciekawy, na ile system SaaS będzie w stanie usprawnić i zautomatyzować codzienną obsługę mojego magazynu w porównaniu do obecnych arkuszy kalkulacyjnych.

Dlaczego małe miasto potrafi być mądrzejszym wyborem?

Wielu inwestorów odruchowo patrzy w stronę największych miast, bo tam łatwiej wyobrazić sobie popyt. Tyle że małe i średnie miasta często szybciej pokazują, czy dany model biznesowy w ogóle działa. W Białej Podlaskiej widać to bardzo dobrze. Jeśli ktoś potrzebuje przestrzeni, nie zastanawia się długo nad wielkością miasta, po prostu chce mieć gdzie przechować swoje rzeczy.

To sprawia, że dla operatora takie miejsce może być bardziej przewidywalne, niż wydaje się na pierwszy rzut oka. Rynek jest tu prostszy, bardziej lokalny i mniej rozproszony. A to daje szansę na lepsze dopasowanie oferty i spokojniejszą budowę obiektu, krok po kroku, bez presji dużej konkurencji.

Górna Park jako sygnał dla całej branży?

Górna Park pokazuje coś, czego branża przez długi czas mogła nie doceniać. Self storage nie musi zaczynać się tam, gdzie wszyscy już patrzą. Czasem dużo większą wartość ma miejsce, w którym potrzeba jest wyraźna, ale konkurencja jeszcze nie zdążyła zagęścić rynku.

Dla przyszłych operatorów to ważna lekcja. Dobrze postawiony obiekt w dobrym miejscu potrafi zrobić więcej niż projekt oparty tylko na dużej skali i głośnych założeniach. Biała Podlaska staje się tu przykładem, że lokalny rynek może nie tylko działać, ale też budować sensowny model biznesowy na dłuższą metę.

Najczęstsze błędy, które kosztują najwięcej czasu i pieniędzy

Historia Rafała pokazuje wprost, gdzie leżą największe pułapki przy starcie takiego biznesu, więc warto je sobie po prostu wypisać. Pierwszy i chyba najbardziej kosztowny błąd to szukanie dostawcy boksów magazynowych, zanim jeszcze zostanie sprawdzony status prawny działki. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego potrafi z dnia na dzień zablokować cały pomysł, nawet jeśli inwestor jest już na zaawansowanym etapie rozmów handlowych i wpłacił zadatek. Dlatego pierwszym krokiem powinno być zawsze sprawdzenie w urzędzie, czy dana działka w ogóle dopuszcza działalność składową i magazynową.

Drugi częsty problem to niedoszacowanie czasu na formalności. Wielu początkujących operatorów zakłada, że postawienie boksów to kwestia zgłoszenia i kilku tygodni oczekiwania. W praktyce, jeśli urząd wymaga pełnego pozwolenia na budowę, cały proces może się rozciągnąć na wiele miesięcy, tak jak stało się to w przypadku Górna Park. Warto więc od razu liczyć się z dłuższym harmonogramem i nie planować otwarcia na konkretną datę, zanim nie ma się pozwolenia w ręku.

Trzeci błąd to niedocenienie znaczenia lokalizacji dla marketingu. Działka na uboczu może być tańsza, ale prawie zawsze oznacza brak darmowego ruchu z ulicy. To z kolei przekłada się na wyższe koszty promocji w internecie, przez wizytówkę Google, media społecznościowe czy lokalne pozycjonowanie. Zanim padnie decyzja o zakupie konkretnej działki, dobrze jest policzyć, ile realnie będzie kosztować dotarcie do klientów, jeśli obiekt nie będzie widoczny z drogi.

Co pokazują dane o rynku self storage w Polsce

Warto spojrzeć też na to, jak rynek self storage wygląda w skali całego kraju, bo to dobry punkt odniesienia dla decyzji o wejściu w ten segment. Według raportu „European Self Storage Industry Report 2025”, przygotowanego przez CBRE i europejską federację Fedessa, obłożenie polskich obiektów tego typu wzrosło w ciągu roku z 72 do ponad 78 procent, a ponad połowę zainteresowania generują klienci biznesowi. Przeciętny czas korzystania z takiej usługi sięga prawie ośmiu miesięcy, co pokazuje, że self storage w Polsce coraz rzadziej traktowany jest jako rozwiązanie na chwilę.

Autorzy raportu zwracają też uwagę, że dla dalszego rozwoju rynku kluczowe jest zwiększenie rozpoznawalności takich usług wśród klientów indywidualnych i biznesowych, w tym właśnie w średnich i mniejszych miastach, a nie tylko w największych aglomeracjach. To dobrze tłumaczy, dlaczego miasto wielkości Białej Podlaskiej, z ponad 53 tysiącami mieszkańców i silną pozycją lokalnego ośrodka usługowego, może być sensownym kierunkiem dla kogoś, kto szuka miejsca na pierwszy obiekt, zamiast od razu mierzyć się z dużą konkurencją w Warszawie czy Krakowie.

Co powinien zobaczyć przyszły operator

Biała Podlaska daje przyszłemu operatorowi kilka ważnych przewag. Po pierwsze, lokalizacja miasta działa na korzyść logistyczną i handlową. Po drugie, rynek może być obsługiwany zarówno przez klientów prywatnych, jak i biznesowych. Po trzecie, self storage w takim mieście może pełnić rolę praktycznego zaplecza dla zmian życiowych, przeprowadzek, sezonowości i drobnej działalności gospodarczej. To wszystko sprawia, że decyzja o wejściu na rynek nie powinna opierać się na modzie, tylko na rozsądnym dopasowaniu produktu do miejsca.

Właśnie dlatego InStorage może wykorzystać Białą Podlaską jako przykład miasta, w którym inwestycja ma sens pod warunkiem dobrego projektu i prostego modelu działania. Kluczowe jest zrozumienie lokalnego użytkownika. W takim mieście szczególnie ważna jest łatwość dojazdu, przejrzysta oferta, marketing i poczucie, że klient dostaje rozwiązanie bez zbędnych komplikacji.

Podsumowanie

Biała Podlaska to rynek, który warto brać pod uwagę przy planowaniu nowego obiektu self storage. Miasto ma strategiczne położenie, znaczenie regionalne i warunki sprzyjające usługom opartym na elastycznym wynajmie. Dla InStorage to dobry przykład miejsca, gdzie przyszły operator może zbudować biznes oparty na konkretnej potrzebie, a nie na domysłach. Opowieść Rafała pokazuje, jak taki projekt wygląda od strony człowieka, który już wszedł w ten rynek i konsekwentnie go rozwija.