Osoby rozważające wejście do branży self storage często zaczynają od pytania, czy nie jest już za późno. Na mapie pojawiają się kolejne punkty, a istniejący operatorzy rozwijają następne lokalizacje. Nie oznacza to jednak, że wszystkie dobre miejsca zostały już zajęte. Obecność konkurencji może potwierdzać, że lokalny rynek zna usługę, istnieje realny popyt, a klienci są gotowi płacić za dodatkową przestrzeń. Trzeba jednak sprawdzić, czy jest tam miejsce właśnie na konkretny model, skalę i lokalizację planowanego obiektu.

Brak konkurencji nie zawsze oznacza okazję

Miasto bez żadnego magazynu samoobsługowego może wyglądać atrakcyjnie. Inwestor wchodzi jako pierwszy, nie musi porównywać cen i teoretycznie ma cały rynek dla siebie. Taka sytuacja może jednak oznaczać zarówno niezagospodarowany popyt, jak i jego brak. Dlatego sama nieobecność konkurencji nie jest wystarczającym argumentem za inwestycją. Czasami bezpieczniej wejść na rozwijający się rynek, gdzie klienci już znają usługę, niż samodzielnie budować popyt w lokalizacji, która nie daje żadnych potwierdzonych sygnałów.

Sama liczba konkurentów niewiele mówi

Analiza nie powinna kończyć się na policzeniu obiektów widocznych na mapie. Trzeba sprawdzić ich lokalizacje, ceny, dostępność, wielkość, ofertę i model działania. Jeden duży punkt może mieć większe znaczenie niż kilka niewielkich obiektów. Z kolei dwa magazyny działające w różnych częściach miasta mogą obsługiwać zupełnie inne grupy klientów.

Ważne jest również to, czy konkurencja rozwija kolejne etapy, zwiększa powierzchnię, ma wysokie obłożenie i regularnie odmawia klientom z powodu braku konkretnych rozmiarów. Takie informacje mogą świadczyć o niezaspokojonym popycie, ale zawsze wymagają dalszej weryfikacji.

Magazyny wewnętrzne i zewnętrzne nie muszą konkurować bezpośrednio

Nowy obiekt nie zawsze będzie walczył o dokładnie tych samych klientów co istniejące punkty. Magazyny wewnętrzne znajdują się w budynkach i często odpowiadają na potrzeby osób przechowujących kartony, dokumenty, ubrania, meble czy wyposażenie mieszkań. Magazyny zewnętrzne pozwalają często podjechać bezpośrednio pod jednostkę, dlatego mogą być wygodniejsze dla firm, ekip remontowych, handlowców i osób przechowujących cięższe przedmioty. Do tego dochodzą różnice w wielkości boksów, godzinach dostępu, automatyzacji, możliwości podjazdu, warunkach przechowywania i sposobie obsługi.

Jeżeli konkurencja oferuje głównie większe jednostki zewnętrzne, na rynku może brakować małych boksów wewnętrznych. Jeżeli wszystkie punkty znajdują się po jednej stronie miasta, inna część nadal może nie mieć wygodnego dostępu do usługi. Dobrze przygotowany obiekt nie musi kopiować konkurencji. Powinien znaleźć realną lukę.

Self storage jest rynkiem lokalnym

Klient wybiera magazyn przede wszystkim na podstawie wygody. Liczy się odległość od domu lub firmy, prosty dojazd, bezpieczeństwo, odpowiedni rozmiar, godziny dostępu i łatwy proces wynajmu. Punkt położony przy osiedlach mieszkaniowych może obsługiwać głównie osoby prywatne. Obiekt przy trasie wylotowej może być wygodniejszy dla firm i samochodów dostawczych. Dlatego znaczenie ma nie tylko całe miasto, ale również konkretna część lokalizacji, układ dróg, rodzaj zabudowy i realny obszar dojazdu klientów.

Najniższa cena nie powinna być jedyną przewagą

Nowi operatorzy czasami zakładają, że najłatwiejszym sposobem zdobycia klientów będzie wejście z najniższą ceną. Może to przynieść szybkie zapytania, ale jednocześnie obniża rentowność, wydłuża okres zwrotu, ogranicza budżet na marketing i utrudnia podwyżki w przyszłości.

Lepszą przewagą może być lokalizacja, model obiektu, prosty wynajem online, dostęp 24/7, wygodny podjazd, odpowiednia struktura boksów, bezpieczeństwo albo lepsza obsługa. Cena powinna wynikać z realnych kosztów i wartości usługi, a nie wyłącznie z chęci wejścia poniżej konkurencji.

InStorage również prowadzi własne obiekty

W InStorage nie opieramy się wyłącznie na teorii. Sami posiadamy i prowadzimy obiekty self storage, dlatego znamy codzienne problemy związane z obsługą klientów, obłożeniem, płatnościami, marketingiem, cenami i organizacją dostępu. Moglibyśmy traktować nowych operatorów wyłącznie jak przyszłą konkurencję. Zamiast tego dzielimy się wiedzą i doświadczeniem, ponieważ wiemy, jak kosztowne mogą być błędy popełnione na starcie.

Źle dobrana lokalizacja, niewłaściwa struktura boksów, zbyt mały budżet marketingowy albo zbyt optymistyczne założenia finansowe mogą obciążać inwestycję przez wiele lat. Rozwój profesjonalnych obiektów nie musi osłabiać rynku. Może zwiększać świadomość usługi, podnosić standard i budować zaufanie klientów do całej branży.

Co trzeba sprawdzić przed podjęciem decyzji

Przed inwestycją należy ocenić przede wszystkim:

  • realny obszar dojazdu i liczbę potencjalnych klientów

  • istniejącą powierzchnię self storage

  • modele konkurencyjnych obiektów

  • dostępne i brakujące rozmiary boksów

  • ceny i prawdopodobne obłożenie

  • koszt budowy lub adaptacji

  • możliwe tempo wynajmu

  • sposób wyróżnienia nowej oferty

  • budżet na marketing i pierwsze miesiące działalności

Samo wysokie obłożenie konkurenta nie daje jeszcze odpowiedzi. Obiekt może być pełny, ponieważ jest mały, działa od wielu lat albo oferuje ceny, których nowa inwestycja nie będzie w stanie utrzymać. Dobra analiza nie zawsze ma potwierdzić, że warto inwestować. Czasami jej największą wartością jest powstrzymanie inwestora przed źle przygotowanym projektem.

Konkurencja nie przekreśla inwestycji

Obecność innych magazynów może potwierdzać popyt i zwiększać świadomość usługi. Nie oznacza jednak, że każdy kolejny projekt będzie rentowny. Nie należy rezygnować tylko dlatego, że ktoś już działa w danym mieście. Nie należy również inwestować wyłącznie dlatego, że konkurencja ma pełne boksy. Decyzja powinna wynikać z lokalnych danych, realnej podaży, potrzeb klientów, kosztów oraz możliwości stworzenia oferty, która faktycznie odpowiada na brakujące potrzeby rynku.

Zanim zainwestujesz, sprawdź realny potencjał lokalizacji

W InStorage pomagamy inwestorom ocenić, czy w wybranym mieście lub regionie jest miejsce na kolejny obiekt self storage. Analizujemy lokalny rynek, konkurencję, modele obiektów, potencjalny popyt, możliwą skalę inwestycji i ryzyka wpływające na rentowność. Dzielimy się przy tym wiedzą zdobytą zarówno podczas doradzania innym, jak i prowadzenia własnych punktów.

Rozważasz otwarcie self storage, ale nie wiesz, czy konkurencja nie jest już zbyt duża? Skontaktuj się z zespołem InStorage i sprawdź swoją lokalizację przed podjęciem kosztownych decyzji.